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中央政务区规划中为什么最大的赢家却是北京5

  中央政务区规划已出的背景下,北京对外疏解产业的思路渐次清晰了起来,很多的谎言也逐渐被现实打破了。

  从区域发展的角度来说,中央政务区的发展逻辑是“减量发展”,俗点说就是总体上“做减法,提质量”。

  不过在内部的结构调整上,中央政务区则做了大幅的调整,那么中央政务区该加什么、减什么、稳什么呢?下文一一解剖。

  中央政务区的正式名称叫首都功能核心区,坊间及学界,习惯叫做中央政务区,所以下文仍以中央政务区之名。

  近日,中央批复了《首都功能核心区控制性详细规划(街区层面)(2018年-2035年)》,现在也公布了中央政务区规划全文,详情可打开下面的网址:

  中央政务区的范围包括东城和西城两个区,面积92.5平方公里,其中包括北京二环路内的62.5平方公里和二环路外的30平方公里。

  2019年末东西城的常住人口为193.1万,到2035年减少到170万左右,到2050年进一步下降至155万左右。

  值得注意的是,东西城的人口下降已经开始:2018年末东西城的常住人口为200.1万,2019年末已下降至193.1万,2019年这一年向外疏解了超过7万人,因为这一年的人口减少了7万,而这一年肯定还有进来的人。

  在中央政务区内,将限制大型商业项目和商业办公项目。因此在商业配套上,主要转向存量的整合,增量将被限制。

  壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹书生说房”微信IDyishusheng-fang)注意到,中央政务区内的产业用地占比将从目前的10.8平方公里,下降至8平方公里,下降幅度超过20%

  去产业化的重点是一般性制造业、仓储和物流市场。此外,部分行政性及事业性服务机构、部分教育医疗机构,以及一些交通集散、旅游等功能的对外疏解。详情可见此前的文章《》、《》。

  伴随人口下降的同时,居住用地占比也巨幅下降:规划显示,目前中央政务区内的居住用地面积为30.8平方公里,在东西城总面积中的占比为33.3%,相当于三分之一。而未来将逐渐下降至18平方公里,占比下降至19.5%。

  根据规划说明,中央政务区内,人均公共绿色空间面积将由现在的6.37平方米,到2035年提高到8平方米,2050年进一步上升至9.5平方米。

  东西城现有的教育医疗配套已经非常强大,但根据中央政务区规划,未来将进一步提高教育医疗等公共服务配套能力,这对于中央政务区来说绝对是一个重镑的民生支撑。

  具体来说,基础教育设施千人用地面积由当下的1759平方米,到2035年提高至2218平方米;千人医疗卫生机构床位数由当下的13.1张,到2035年提高到14.6张;人均公共体育用地面积由目前的0.38平方米,到2035年提高至大于0.54平方米。

  中央政务区的三大核心功能之一便是文化中心,因此未来的中央政务区,将大幅提高相关文化产品供应。如每10万人拥有的博物馆数量、每10万人拥有的图书馆数量、每10万人拥有的剧场及音乐厅数量分别由目前的2.9处、1.5处、3.3处,到2035年分别提高到6处、4.3处和6处,至少翻倍。

  首先,北京都市圈将形成双中心:东西城基础上的中央政务区和通州副中心并驾齐进,以形成“都”(首都)与“城”(北京城)的分开和相向而望。

  第二圈层:五环内的中心城区,主要包括北京城六区中的朝阳、海淀、丰台和石景山。这个圈层是限制性发展区,以限制性发展为主。

  第三圈层:五环外的北京新城区,引领者是通州副中心,其他主角包括大兴、顺义及昌平、房山部分区域。这个圈层是增量发展区,以加法式发展为主。

  第四圈层:七环边的环京卫星城,主要包括北三县、廊坊、永清、固安及霸州、涿州部分区域。这个圈层是增量发展区,以加法式发展为主。

  第四,北京都市圈内部各大圈层及板块,正在区域功能定位与分工层面进行一场“再造自己”的自我。

  值得注意的是,在发展逻辑上,第一、二圈层的北京五环内,将成为“限制或减量发展区”,主要受限的产业包括:

  相应地,第三、四圈层正成为北京都市圈的重点发展区。在第一二圈层的产业对外疏解中,需重点关注几大动向:

  首先,在中央政务区的产业疏解中,重点提及了“部分行政性及事业性服务机构”,但行文中并未直接点名央企。所以央企是否需要全部或部分疏解,以及如何疏解,再次成为了一个待解之谜。

  其次,北京都市圈第一二圈层的产业对外疏解中,通州肯定成为这条产业对外疏解食物链中的最猎食者。

  第三,产业对外疏解中,中央政务区规划提出了一条承接原则:“北京中心城区外其他地区可梯次承接部分适宜功能”。也就是说,在北京的产业疏解中,城六区外的通州副中心与其他新城,也可“成梯次”承接相关功能。

  如此逻辑之下,壹书生认为,基于“胳膊往内拐”的人性使然,副中心将成为北京内城功能疏解的承接中心,然后以副中心为圆点向外形成圈层化的功能承接圈。相应地,“近水楼台先得月”可能会成为北京产业疏解链中的一个特点,而北京5-7环区域可能成为最大的赢家。

  近日,隶属于央企中国五矿集团的中冶集团旗下二级公司总部落户北三县,此外,目前廊坊正在推动北汽、北控、北京排水集团、中建一局和三局等大型央企京企相关总部进驻北三县。

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